廣東泰安房地產集團有限公司

一、小區概況

華庭東區地處海濱路與濱港路之間，用地面積約30000平方米，建筑面積96200平方米，開發商為汕頭市泰安房地產開發有限公司。該小區是由二十二幢住宅（其中八幢多層和十四幢小高層）組成的智能化小區，完全的人車分流，配套三大會所：文化會所、健身會所和休閑會所。

小區以110～150平方米的套型為主，充分滿足白領一族現代居家的需求，居民戶數約600戶，總人數約2130人。

小區共有樓道32條，電梯16條，半地下車庫一個，面積11000㎡，能容納汽車240輛，摩托車400輛。小區出入口包括：主入口（人行，濱港路），側入口（2個，人行，東面區間路，西面龍眼南路），車庫出入口（出入分口各一車道，臨南面小區路）和車庫出入口側坡道（消防出口）。

二、主要設備、設施情況

㈠配套設施：

1、文化會所：包括：茶座、棋牌室、多功能廳、美容中心、便利店；

2、健身會所：包括游泳池；

㈡設備系統的配備包括：

1、監控系統；

2、可視對講；

3、車管系統；

4、背景音樂、廣播系統；

5、消防自動報警系統；

6、備用發電機組；

三、管理模式

物業管理公司通過建立高效可行的質量體系，實行人本化管理，極力為業主營造一個安全、舒適、時尚、環保、具有濃郁文化氣息的白領文化家園；管理上通過著力提高小區管理的電腦化、智能化，實現適應時代要求的小區管理；社區文化以營造高層次的社區文化氣息為重點。

四、安全管理

安全管理主要工作是小區的消防管理、治安管理和車輛車場管理。

（一）消防管理

消防管理是物業安全管理中占有頭等重要的地位，搞好消防工作是物業安全使用和社會安定的重要保證。根據東方華庭小區的實際情況，消防管理應做好如下：

1、消防宣傳教育。該項工作由安全管理部和人事行政部配合實施。

2、消防隊伍建設。設置專職消防管理人員，組成義務消防隊，定期進行消防培訓和消防演習。

3、嚴格執行有關安全管理制度和消防管理程序，制定合理的消防管理規定和消防作戰流程圖。

4、消防設施、器材的配備和管理。小區按消防規范配備滅火器、消火栓、火災自動報警系統；管理處應有專人定期對消防設施、器材進行巡視、檢查、保養，發現問題及時維修，確保各類消防設施、器材隨時處于完好狀態。

（二）治安管理

治安管理實行24小時值班制，建立完善的管理制度，治安管理的主要工作包括以下方面：

1、建立健全物業安全保衛組織機構。設置安全管理部負責小區治安事務的處理。日常管理實行三班制，各班由班長負責，在進入正常運作后可考慮實行二班制。

2、制訂和完善各項治安保衛崗位責任制。設置各個安全管理崗位，落實各崗位職責。

3、安全管理員的配備及培訓。通過人員招聘的嚴格控制和各種崗位培訓，提高整個保安隊伍的整體素質。

4、建立正常的巡視制度。

5、完善區內安全防范設施，保證安全防范設施的完好率。

6、與所在地公安機關及周邊單位相互配合，建立聯防聯保制度。

（三）交通、車輛、車庫管理

小區實行完全人車分流道路系統，見示意圖。

1、車輛交通管理：由安全管理部負責實施管理，主要職責是保證小區交通安全、暢通，禁止亂停亂放和防止車輛丟失、損壞，并最大限度方便業主，防止車流對小區生活環境的影響。

所有機動車輛均由靠濱港路的小區7號崗車場入口進入小區東側道路，7號崗負責識別車輛是否固定停放車輛，若屬固定停車則道閘自行打開，車主可直接把車開到車庫入口刷卡進入地下車庫停放，出庫時道閘自動打開，行至龍眼南路的小區3號崗停車場出口處必須刷卡并經車輛對照識別系統確認后道閘自動打開放行；若屬臨時停放車輛則由7號崗安全員寫臨時IC卡并打開道閘放行，臨時卡暫由車主保管，車輛進入停車場后停放在東、南側路旁的臨時停車位，出停車場經過3號崗停車場出口時停車卡交由收費崗讀卡，系統自動計算出停車費，收費后刷卡開閘放行。

非機動車輛由2號門進出，實行免費出入卡管理，停放于小區指定位置。

2、停車場管理：由安全管理部負責車庫出入車輛管理、車位合理停放及臨時停車費的收取。由實行電腦收費系統進行收費管理。

①半地下車庫：僅供固定停放車輛停放，一出一入兩個口，出入口設智能化車管系統，實行全自動化無人管理。并設有自動消防報警系統和24小時指揮中心監控系統，設有明顯的標識牌和車道引導標志。車位懸掛車牌號碼，車輛嚴格按預訂位置停放。

②露天停車場：專供臨時停車，大約可停放汽車50輛、摩托車100輛，停放于東側和南側道路靠圍墻一側。

五、保潔管理

（一）小區公共場所、公共綠化、主次干道、房屋公共部位的保潔：

序號	內容	次數	方式
1	公共綠地	1次/天	清理
2	硬質地面	不少于2次/天	清掃
3	主次干道	不少于2次/天	清掃
4	室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品	3次/周	擦拭
5	水池、溝、渠、沙井	不少于4次/月	清理
6	多層樓內通道、樓梯	1次/天	清掃
6	多層樓內通道、樓梯	1次/周	拖
7	高層電梯廳、梯間	1次/天	清掃
7	高層電梯廳、梯間	1次/3天	拖
8	高層消防通道	1次/2天	清掃
8	高層消防通道	1次/周	拖
9	防盜門、消防門、扶手、過道門、消防栓	1次/天	擦拭
10	樓道玻璃	1次/周	擦拭
11	公用天面	1次/3天	清掃
12	地下車庫	1次/天	清掃
13	會所大堂	1次/天	拖
13	會所大堂	不少于3次/天	清掃
14	電梯	1次/天	清掃
14	電梯	1次/周	洗地墊

（二）垃圾的處理與收集

1、根據小區實際合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝，由住戶放置于各層樓梯平臺，由管理處派人收集并放置于垃圾轉運站；

2、垃圾每日收集一次；

3、垃圾轉運站每日在垃圾運走后沖洗一次，并定期進行消殺，防止蠅、蚊、蟑螂、老鼠等孳生；

4、垃圾桶、果皮箱每日清理、定期清洗。

（三）排水、排污管道

1、每年進行一次全面疏通；

2、雨、污水井每月一次的檢查并視情況進行及時清掏；

3、化糞池每月一次檢查，每年進行兩次清掏。

（四）二次供水水池

每月一次的巡查水池口、瀉水管、防蟲紗網等，每季度一次進行清洗、消毒和加藥。

（五）小區無飼養家禽、家畜，寵物飼養應符合相關規定。

（六）建立消殺工作定期制度，定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。

六、綠化管理

(一) 草坪保持平整，及時進行修剪，定期進行雜草清除，控制雜草孳生；

(二) 花草樹木無枯死，發現死樹在一周內清除，并及時補種；

(三) 綠籬超過10公分時應進行修剪，綠籬根部無死枯葉及雜物，當天應清除修剪廢棄物；

(四) 造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好；

(五) 根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好；

(六) 適時組織防凍、防風、防澇，做好保暖、支護等準備工作，根據氣候和季節情況實施防病蟲害的消殺工作；

(七) 綠地設明顯的宣傳標識牌，提示人們愛護綠化；

(八)名貴苗木設品種銘牌。

七、房屋管理

(一) 按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務；

(二)房屋外觀（包括屋面、天面）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

(三)對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止、報告并協助有關部門依法處理；

(四)空調安裝統一有序，冷凝水集中排放；

(五)根據市容管理規定，陽臺不得進行封閉；

(六)統一設置防盜網、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護欄；

(七)房屋裝修符合規定，制定小區裝修管理制度，統一簽訂裝修協議，住戶按規定辦理裝修申請及審批，裝修公司及裝修人員登記并提交相關材料，做好日常巡查記錄及驗收手續等；

(八)對私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益現象及時勸止、報告；

(九)小區主出口設小區房屋、道路平面分布圖；小區內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。

八、設備設施維護保養

(一)公用設施設備運行正常，維護完好，無事故隱患。設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄保存完好；

(二)水、電、消防、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格執行操作規程，保證消防通道暢通，定期對消防器材進行檢查、換藥以供隨時啟用；

(三)電梯維修和保養委托具備專業技術資質的單位負責。

(四)道路、停車場、樓道的公共照明設備完好率98%以上，按規定的時間定時開關；

(五)維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行情況良好；

(六)對設備故障及重大事故有完善的應急方案和現場處理措施及處理記錄；

(七)設備房衛生、整潔，主要設施設備標識清楚齊全；

(八)各設備房及公共場所、場地，可能危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施；

(九)在接到相關部門通知或清洗水池的停水、停電應按規定時間提前通知用戶，設有備用應急發電機組并能按規定時間啟用。

九、客戶服務

(一)小區開設配套經營項目，服務小區住戶。配套經營項目包括：

1、便利店：為住戶提供質優價廉、服務至上的日常生活超市，并提供免費送貨上門。

2、會所：功能齊全，集娛樂、休閑、健身、商務等功能為一體，開設茶座、多功能廳、棋牌室、桌球室、健身房、韻律舞室、乒乓球室、游泳池、商務中心等項目。

(二)開展多種多樣的有償便民家政服務

除了參照東方花園家政服務的保潔、綠化和家電、家居設施的維修等服務項目外，還可視情況開展洗車、家庭保姆等專項服務，全方位服務住戶。

(三)開設24小時客戶服務熱線電話，接受住戶各種服務要求和投訴。

十、智能化管理系統

(一)監控系統：布設于小區公共區域及電梯間的閉路監視系統以及小區邊界布設的紅外線對射防盜網，小區情況盡在指揮中心的控制之中，不給任何不法分子以可乘之機。

(二)可視對講系統：住戶統一安裝的可視對講系統讓住戶感受到真正的安全到家。

(三)車管系統：車輛管理實行智能IC卡自動化管理系統。固定停放車輛憑IC卡通過刷卡自由出入車庫，臨時停放車輛憑IC卡刷卡可自動計費，方便快捷，管理嚴密，加上最先進的視像識別技術，保障小區車輛萬無一失。

(四)備用發電機組：在小區停電時10秒之內啟動備用發電機組，保障小區住戶生活不受影響。

(五)物業管理系統：建設小區聯網的收費系統，便于收費情況查詢，保證收費的準確無誤，利于財務運作，提高工作效率，與車管系統建立接口，從根本上杜絕貪污票款的行為。

十、收費標準

（一）物業管理服務費收費標準

1、住宅物業管理費（單位：元/平方米·月）：按現行汕頭市物價局文件《汕價〔2011〕265號》規定實行三級收費標準收取，以后政府指導價若有調整，本小區物業管理服務費收費將根據調整幅度作相應調整。

樓層	多層		高層
樓層	管理費（2012年1月1日至2013年12月31日）	管理費（2014年1月1日至2016年12月31日）	管理費（2012年1月1日至2013年12月31日）	管理費（2014年1月1日至2016年12月31日）	電梯運行費、維護費	合計（2012年1月1日至2013年12月31日）	合計（2014年1月1日至2016年12月31日）
1	0.57	0.63	0.57	0.63	0	0.57	0.63
2	0.57	0.63	0.57	0.63	0.50	1.07	1.13
3	0.57	0.63	0.57	0.63	0.55	1.12	1.18
4	0.57	0.63	0.57	0.63	0.60	1.17	1.23
5	0.57	0.63	0.57	0.63	0.65	1.22	1.28
6	0.57	0.63	0.57	0.63	0.70	1.27	1.33
7	0.57	0.63	0.57	0.63	0.75	1.32	1.38
8	0.57	0.63	0.57	0.63	0.80	1.37	1.43
9	0.57	0.63	0.57	0.63	0.85	1.42	1.48
10			0.57	0.63	0.90	1.47	1.53
11			0.57	0.63	0.94	1.51	1.57
12			0.57	0.63	0.98	1.55	1.61
13			0.57	0.63	1.02	1.59	1.65
14			0.57	0.63	1.06	1.63	1.69
15			0.57	0.63	1.10	1.67	1.73
16			0.57	0.63	1.14	1.71	1.77
注：復式住宅頂層按復式首層標準收取，私家花園不收物業管理服務費。

2、商鋪物業管理費：按首層1.50元/平方米·月、二層0.80元/平方米·月的標準收取，并根據以后政府有關規定或社會整體物價水平進行適當調整。

3、地下車庫出售車位物業管理費收費標準：按現行汕頭市物價局規定收費標準收取，即按60元/月·個收取，以后若汕頭市物價局規定收費標準有作調整，本小區將根據調整幅度作相應調整。

（二）車輛停放費

按汕頭市物價局規定收費標準收取，以后若汕頭市物價局規定收費標準有作調整，本小區將根據調整幅度作相應調整。

本小區按照物價局現行收費標準：地下停車場汽車停放費12元/天，摩托車停放費2元/天。

（三）水費

按汕頭市物價局規定收費標準執行收取，以后若汕頭市物價局規定收費標準有作調整，本小區將根據調整幅度作相應調整。

本小區按照物價局現行收費標準：15層以下（含15層）3.02元/噸，15層以上3.15元/噸(其中污水處理費1.00元/噸)。

（四）配套服務項目收費

配套服務項目中的經營性項目和特約服務收費以相同或低于市場價的收費標準向業主收取，服務項目明碼標價，并以菜單式向業主明示。非經營性項目為無償服務。

（五）其他

電費、管道燃氣費、電話費、有線電視費由相關運營單位直接計費收取。